Części wspólne nieruchomości

Pomagając w zakupie czy remontach mieszkań, często spotykamy się z pytaniami o części wspólne nieruchomości. Pytanie, kiedy remont klatki zostanie przeprowadzony, czy są na to wystarczające środki i co w przypadku awarii powinno zostać zadane przed zakupem, każdemu właścicielowi. Dlatego dzisiaj postanowiliśmy przyjrzeć się bliżej tematowi części wspólnej nieruchomości, co wchodzi w jej skład i jakie mamy obowiązki jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Na stronie Rzecznika Spraw Obywatelskich czytamy, że nieruchomość wspólna obejmuje wszystko to, co pozostaje w budynku, po wyodrębnieniu własności poszczególnych.
Części wspólne w bloku mieszkalnym, obliczane są na podstawie metrażu mieszkania, do którego przynależą. Zależą one proporcjonalnie, do jego wielkości. Nieruchomość wspólna, to nie tylko część budynku na stale związana z gruntem, ale także sam grunt, na którym postawiony został budynek. Prawo do udziału w częściach wspólnych jest zbywalne tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości, czyli np. nie można oddać części swoich “głosów” w głosowaniach, na rzecz innego mieszkańca wspólnoty.

O ile korytarze, klatki schodowe, piwnica, strych czy winda wydają się być oczywistymi częściami wspólnymi, o tyle instalacje zdarzają się być czasami punktem zapalnym w konfliktach pomiędzy lokatorami. W skład wspólnych instalacji wchodzą instalacje grzewcze, elektryczne i gazowe, które doprowadzają gaz do danego mieszkania oraz wodno – kanalizacyjne a dokładniej piony, w których taka instalacja jest umieszczona – do zaworu odcinającego wodę w mieszkaniach.

Dobrym przykładem sytuacji zapalnej, może być właśnie wymiana pionów kanalizacyjnych, w nowo wyremontowanych łazienkach. Delikatnie ujmując, może budzić to niezadowolenie danego właściciela, dlatego też, przed większymi remontami warto jest porozmawiać z zarządem wspólnoty i dowiedzieć się, jakie prace są planowane w najbliższym czasie.

Problem może pojawić się również, kiedy chcemy wyremontować np. grzejniki w okresie grzewczym. Wspólnota mieszkańców, zapewne nie wyrazi zgody na wymianę grzejników, jeśli zostały już napompowane wodą i przygotowane do ogrzewania budynku. Nie łatwo jest prowadzić remont i czekać pół roku na dokończenie, jednak taki koszt niestety trzeba ponieść będąc członkiem wspólnoty.

Decyzje o remontach części wspólnych, wspólnota mieszkańców podejmuje wspólnie lub w jej imieniu robi to zarządca. W praktyce oznacza to głosowanie mieszkańców, a w przypadku mieszkań komunalnych, głosy oddawane są przez przedstawicieli Urzędu Miasta. Finansowanie remontów części wspólnych odbywa się z funduszu remontowego, który zazwyczaj wchodzi w skład czynszu administracyjnego.

Kupując mieszkania, zwłaszcza od dewelopera, doradzamy zwrócić szczególną uwagę na części wspólne nieruchomości, a właściwie na to, jak zostały wykonane. Jakich materiałów użyto do ich wykończenia, czy są to materiały dobrej jakości oraz w ciekawym designie. Warto jest też zwrócić uwagę na otoczenie nieruchomości, czyli ogródek, parking, plac zabaw. Zazwyczaj świadczy to o jakości wykonania całego budynku a także o funkcjonalności i tym, jak szybko będzie trzeba remontować części wspólne.