Obrót gruntami rolnymi z uwzględnieniem nabycia nieruchomości rolnych przez cudzoziemców

W dniu 30 kwietnia 2016r. weszła w życie ustawa o z dnia 27.04.2016r.
o wstrzymaniu sprzedaży  nieruchomości z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw.  Z tego powodu chcielibyśmy przybliżyć Państwu nieco zmiany, jakie wprowadziła wyżej wymieniona ustawa, zwłaszcza w kontekście zakupu nieruchomości przez cudzoziemców, o których pisaliśmy 2 tygodnie temu.

Wśród najbardziej dotkliwych zmian, dotyczących ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi należą zmiany znajdujące się  w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego ( Dz. U. z 2012r. poz. 803).
Na początek chcielibyśmy przybliżyć kilka istotnych pojęć. Przede wszystkim, ustawa definiuje Nieruchomość Rolną. Pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolne. Kolejnym ważnym pojęciem jest Gospodarstwo Rolne, które również należy rozpatrywać w rozumieniu kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1ha.

Najważniejszą zmianą, budzącą tak wiele kontrowersji jest  zmiana w art. 2a zgodnie, z którym nabywcą nieruchomości rolnej  może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą
w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Jeśli nabywana nieruchomość rolna będzie wchodziła w skład wspólnoty małżeńskiej, wystarczy,
że rolnikiem indywidualnym będzie jeden z małżonków. Istotnym zapisem jest też, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości, rolnych, które wchodzą już w skład gospodarstwa,  nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Ustawa przewiduje również kilka wyjątków, w przypadku których możliwe jest złagodzenie reżimu nabywania nieruchomości. Spod ograniczeń można wyjąć:

• osobę bliską zbywcy
• jednostkę samorządu terytorialnego
• Skarb Państwa lub działającą przez niego Agencję
• osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w RP

lub

• w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
• na podstawie art. 151 lub 231 kodeksu cywilnego ,
• w toku postępowania restrukturyzacyjnego.

Jeśli inne podmioty, które nie zostały wymienione powyżej, chciałyby nabyć nieruchomość rolną, będą musiały wystąpić o zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Taka zgoda może być wyrażona w drodze decyzji administracyjnej, na wniosek zbywcy jeżeli:

• wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty wymienione powyżej,
• nabywca daje rękojmie należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• w wyniku nabycie nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych,

Może również dojść do takiej sytuacji, kiedy Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych nie wyrazi zgody, wówczas Agencja jest zobowiązana do złożenia oświadczenia
o nabyciu nieruchomości, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Co ciekawe, według ustawy, rolnik, który nabył nieruchomość rolną, musi prowadzić ją osobiście przez okres co najmniej 10 lat. Jeśli wcześniej zechciałby zbyć tę nieruchomość, będzie mógł to zrobić jedynie po wyrażeniu zgody przez właściwy Sąd.
Cudzoziemiec chcący nabyć nieruchomość o powierzchni równej lub większej  niż 0,3 ha, oprócz powyższych warunków, musi dodatkowo uzyskać zgodę Agencji Nieruchomości Rolnych wyrażoną w formie decyzji.

Podsumowując, zmiana przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza wiele obostrzeń, które ograniczają swobodny handel gruntami rolnymi. Zdania na temat słuszności tej ustawy są podzielone i nadal budzą wiele kontrowersji, niemniej jednak jeśli planujecie Państwo zakup nieruchomości, w której skład wchodzą nieruchomości rolne, zapraszamy do kontaktu, nasi specjaliści postarają się wyjaśnić wszystkie wątpliwości.