Jak sfinansować inwestycję na zakup i adaptację poddasza?

Jakie jest Wasze idealne miejsce do mieszkania? Siedlisko na wsi, szeregowiec w spokojnej dzielnicy, mieszkanie w bloku, loft w pofabrycznych zakładach? Zapewne liczba wymarzonych miejsc równa się liczbie głosów w dyskusji. Temat można drążyć dalej, bo jeśli mieszkanie w mieście to w jakiej dzielnicy? Preferujecie otwartą przestrzeń, czy tradycyjnie podzieloną na pokoje? Wiele osób bez wahania odpowiada, że wymarzonym mieszkaniem byłoby takie, które znajduje się w zaadoptowanym poddaszu, łącząc nowoczesne rozwiązania z pięknem drewnianych belek stanowiących konstrukcję dachu.

Tego typu lokal przeznaczyć można zarówno na cele mieszkaniowe jak i w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Chodź profil działalności gospodarczej jest tutaj ograniczony, to takie zawody jak pisarz, architekt lub po prostu cała gama przedsiębiorców reprezentujących wolne zawody może urządzić swoje biuro właśnie w takim miejscu. Pokrótce chciałbym przedstawić możliwości sfinansowania takiej inwestycji przy pomocy finansowania zewnętrznego.

Zakup jak i adaptacja poddasza wymaga organizacji dokumentacji urzędowych zarówno przed przystąpieniem do prac jak i przed złożeniem wniosku kredytowego. Do pewnego momentu dokumentacja jest wspólna i dotyczy możliwości otrzymania kredytu mieszkaniowego jak i kredytu w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Ta dokumentacja to przede wszystkim: uzyskanie zgody na zmianę sposobu użytkowania w przypadku, gdy adaptacja dotyczy poddasza nieużytkowego, uzyskania zgody na zaplanowane prace budowlane oraz poinformowania organu podatkowego o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu wyznaczy nam kierunek o jakie finansowanie przyszły inwestor będzie mógł się starać. Jeśli lokal przeznaczony będzie na cele mieszkaniowe, to przysłowiowy „Kowalski” złoży do banku wniosek o kredyt mieszkaniowy. Wraz z wnioskiem dołączy operat szacunkowy nieruchomości, dokumentację techniczną, harmonogram prac (w przypadku remontu),  dokumentację pozwalającą na ocenę zdolności kredytowej, dokumentację formalno-prawną lokalu wraz z umową przedwstępną przeniesienia własności oraz przedstawi wkład własny stanowiący minimum 10% wartości inwestycji. Na pewno plusem otrzymania kredytu mieszkaniowego jest dłuższy okres jego trwania, a co za tym idzie mniejsze obciążenie, które co miesiąc uszczuplać będzie kieszeń nabywcy nieruchomości.

Inaczej sytuacja wygląda w przypadku przeznaczenia lokalu w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Choć dokumentacja formalnoprawna jest podobna, to w przypadku adaptacji na biuro, bank sfinansuje minimum 80 % wartości netto inwestycji kredytem inwestycyjnym a w niektórych przypadkach również podatek vat kredytem obrotowym. Niestety okres kredytowania w przypadku działalności gospodarczej to standardowo 15 lat- choć niektóre instytucje finansowe pozwalają sfinansować zakup i modernizację lokalu nawet do 20 lat.  Nabyta przez przedsiębiorcę nieruchomość stanie się majątkiem firmy. Zarówno roczny odpis amortyzacyjny jak i zapłacone odsetki od zaciągniętego kredytu obniżą podstawę opodatkowania, co jest bardzo korzystne dla przedsiębiorcy.

W obydwu przypadkach, kredytu mieszkaniowego lub kredytu inwestycyjnego, do lokalu utworzona zostanie księga wieczysta, na której bank ustanowi hipotekę będącą zabezpieczeniem kredytu. W opisanych powyżej przypadkach korzyści leżą dla każdej ze stron. Inwestor ma wymarzone mieszkanie lub biuro na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Bank udziela finansowania, czym zwiększa swoje obligo kredytowe i zarabia na odsetkach a właściciel nieruchomości wydzielają kolejny lokal, dzięki czemu zwiększają się wpływy na fundusz remontowy przy jednoczesnej korekcie udziału w nieruchomości wspólnej.

Autor: Maciej Kucharczak

Ekspert ds. pozyskania środków finansowych. Ukończył studia w Wyższej Szkole Bankowej w Poznaniu na Wydziale Finanse i Bankowość, studia podyplomowe na Politechnice Poznańskiej na Wydziale Informatyki oraz w Wyższej Szkole Bankowej na dwóch kierunkach Inwestycje kapitałowe oraz Bankowość. Doświadczenie zawodowe zdobywał pracując w bankach oraz instytucjach finansowych. Pełni funkcję eksperta do spraw bankowości w Wielkopolskim Związku Pracodawców Prywatnych.